Уточнённый в 2004 году расчёт кадастровой стоимости земельных участков в городе Балакове с учётом территориального коэффициента (Kt) показывает, что кадастровая стоимость (графа 3 таблицы 2) приближается к индивидуальной оценке (графа 4 таблицы 1). Наши исследования показывают, что удельную кадастровую стоимость земельных участков под промышленными объектами необходимо определять по соотношению (1):
Утвержденные (графа 6) и предполагаемые (графа 7) ставки земельного налога для предприятий на 2004-2006 годы в два-три раза превышают экономически обоснованные значения (графа 5). По графе 6, как уже указывалось, завышение ставок земельного налога для промышленных предприятий, расположенных в поселениях, получено по причине индексации средних ставок земельного налога без учёта вида использования земельных участков. По графе 7 завышение получено, во-первых, потому что не учтён территориальный коэффициент (Kt), а, во-вторых, из-за отсутствия рыночных данных на момент проведения оценки в 2001 году базовая постоянная величина расчёта кадастровой стоимости земельных участков под промышленными предприятиями принята как 1/3 часть от базовой постоянной для земельного участка под многоэтажной жилой застройкой, что реально завышает её почти в полтора-два раза.
С целью расчёта базовой постоянной величины для земельных участков под объектами промышленности в рамках закона об оценочной деятельности мы провели индивидуальную оценку рыночной стоимости ряда предприятий (по прямым договорам) по методике кадастровой оценки земель поселений земельных участков (табл. 1). Данные графы 4 таблицы 1 рассчитаны по утвержденным стандартам оценки при условии 100-процентной загрузки мощностей предприятий и рентабельности на среднеотраслевом уровне. Иными словами, значения графы 4 таблицы 1 - верхняя оценка рыночной стоимости земельных участков, а кадастровая стоимость по определению не должна превышать рыночную стоимость земли. При оценке активов предприятия всегда существует некоторая вероятность либо занизить, либо завысить их рыночную стоимость. Согласно общей экономической теории экономические потери общества в целом меньше при некотором занижении размеров активов. Именно поэтому было установлено, что нормативная цена земли (аналог кадастровой стоимости по содержанию) не должна превышать 75 процентов от её рыночной стоимости.
Так, в 2004 году магазин, расположенный в центре города по улице Ленина, дом 91 и имеющий земельный участок площадью 100 квадратных метров, платит земельный налог в размере 16,12 руб/кв.м в год. В то время как открытое акционерное общество (ОАО) «Балаковское химволокно», расположенное на окраине города в 11 километрах от центра, имеющее земельный участок площадью 4 миллиона квадратных метров, платит 14,01 руб/кв.м в год. Несправедливость системы распределения земельного налога очевидна без особых расчётов, поскольку рыночная стоимость права аренды площади помещений под объектом торговли на улице Ленина, дом 91 составляет 500-600 руб/кв.м, а аренда помещений на территории ОАО «Балаковское химволокно» - 10-12 руб/кв.м: разница - на два порядка. Таким образом, сложившаяся рыночная ставка арендной платы показывает доходность имущественного комплекса и в конечном итоге определяет рыночную стоимость объекта, налогооблагаемую базу и возможности налогоплательщика.
Корректировка кадастровой стоимости земель поселения, выполненная по прямому договору с администрацией Балаковского муниципального образования, показывает, что сложившаяся система налогообложения промышленных предприятий в части земельных платежей на 2005-2006 годы ставит некоторые из них на грань банкротства. Например, согласно Закону Российской Федерации от 11.10.1991 1738-1 «О плате за землю» индексация ставок земельного налога не учитывает вид использования земельного участка. Для объектов торговли индексация ставок земельного налога менее ощутима, чем для промышленных предприятий. В результате оказалось, что в городе Балакове при уровне налогообложения в 1,5 процента от рыночной стоимости земли, принятого нами условно за 100 процентов для всех видов налогоплательщиков, в 2004, а соответственно, и в 2005 году промышленные предприятия имеют налоговую нагрузку 200-300 процентов, а объекты торговли - 25-30 процентов. Согласно утверждённой кадастровой оценке земель города Балакова такая же ситуация практически остаётся и на 2006 год.
Принятые Федеральным законом от 29.11.2004 141-ФЗ поправки ко второй части Налогового кодекса Российской Федерации принципиально меняют рынок имущественных отношений. Об этом свидетельствуют результаты анализа земельных отношений, проведенного в городе Балакове (население 207 тысяч человек) Саратовской области.
Имущественные отношения в РФ
Опубликовано в журнале
«Экопрогноз» (г.Новосибирск)
директор Сибирского научного центра
Власов Александр Данилович
ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ПРОМЫШЛЕННЫМИ ОБЪЕКТАМИ В ПОСЕЛЕНИЯХ (МОДЕЛЬ ВЛИЯНИЯ РАЗМЕРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА ЕГО РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ).
проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях
оценка стоимости земли
ПО для оценки недвижимости
кратко об оценке
(495) 226-95-33 226-95-34 226-95-35
NATIONAL INSTITUTE OF ECONOMICS
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ
НИЭк - МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ. Текст. Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях (Модель влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость)
Комментариев нет:
Отправить комментарий